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I contratti di locazione e d’affitto al tempo del Covid-19

Immediatamente dopo la pubblicazione dei decreti di emergenza di inizio/metà marzo di quest'anno e delle conseguenti restrizioni nel settore economico, numerosi rivenditori e commercianti chiedevano una riduzione immediata e completa dei canoni di riduzione e di affitto. Gli imprenditori temevano legittimamente una drastica perdita dei profitti, che renderebbe loro impossibile adempiere in modo adeguato e tempestivo agli obblighi derivanti dal contratto di locazione e/o di affitto. D'altra parte, anche i proprietari delle aziende e degli immobili si sono fatti avanti, esprimendo la loro preoccupazione circa il tempestivo pagamento dei canoni d’affitto e di locazione concordati. Si tratta, pertanto, di risolvere un conflitto d’interessi tra le parti di un contratto sinallagmatico; un conflitto di interessi che ha origine nell’emanazione di una disposizione di legge ovvero nell'attuazione di una disposizione autoritativa.

È indubbio che la pandemia di covid-19, tuttora in corso, costituisce un evento straordinario e imprevedibile, che rendeva necessario l’emanazione delle misure restrittive da parte del governo ai fini della tutela della salute pubblica. Come è spesso accaduto anche in passato però il governo non ha provveduto a regolare tempestivamente l’inevitabile conflitto di interessi tra locatori e conduttori con una norma univoca e chiara. Il legislatore si è invece limitato a disporre con l’art. 91 d.l. n. 18 del 17.03.2020 una norma generale per ogni tipo di rapporto contrattuale, prevedendo che una responsabilità del debitore per ritardato o mancato adempimento va esclusa. Il termine debitore comprende non solo il conduttore o l’affittuario, che è obbligato a pagare il canone di locazione o di affitto, ma anche il locatore ovverosia l’affittante, che deve garantire la disponibilità del bene. Il legislatore ha quindi considerato la sospensione temporanea delle obbligazioni di entrambe le parti, però, leggendo il testo della normativa, non si può presupporre che si tratta di una esenzione dalle prestazioni. Pertanto, cessata la vigenza delle misure restrittive, il conduttore/affittuario sarebbe obbligato a pagare i canoni, che sono stati soltanto sospesi per il periodo di emergenza. In quanto il locatore/l’affittante però non può successivamente adempiere ai propri obbligazioni (che sarebbero stati dovuti durante il periodo delle restrizioni), al conduttore/affittuario spetta quale indennità per il mancato godimento del bene la possibilità di ottenere un cd. credito d’imposta pari al 60% del canone effettivamente pagato. Tale canone non è stato però previsto per tutte le categorie di imprenditori. Inoltre, il credito di imposta è limitato (per ora) al mese di marzo ed opera comunque soltanto laddove sussiste effettivamente un debito di imposta a carico del conduttore/affittuario alla fine dell’anno. In tal modo il governo tende a risolvere il conflitto di interessi tra i qui nominati gruppi, però lo fa in modo del tutto insufficiente. Pertanto i contraenti saranno obbligati a regolare i propri rapporti sulla base degli istituti civilistici già sussistenti.

In mancanza di una specifica disposizione contrattuale occorre, quindi, richiamare le disposizioni del codice civile nonché delle leggi speciali che riguardano il caso qui analizzato. Una dettagliata analisi delle disposizioni trascenderebbe l‘oggetto della presente relazione. Ai fini di completezza si rinvia però alle disposizioni di cui all’art. 1256 c.c. (Impossibilità definitiva e impossibilità temporanea) nonché in particolare art. 1463 (Impossibilità totale) e art. 1464 (Impossibilità parziale) e la risoluzione per eccessiva onerosità ex art. 1467 (contratto con prestazioni corrispettive). A tali disposizioni va aggiunto per i contratti di affitto l’art. 1623 (Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale) e art. 27, co 8 Legge n. 392/1978 (recesso per gravi motivi). Riassuntivamente si può dire che le predette disposizioni prevedono, qualora sussistono i presupposti, la sospensione delle prestazioni, una riduzione ovverosia la risoluzione del contratto.

È evidente che la valutazione giuridica delle posizioni individuali dei conduttori/affittuari e dei locatori/affittanti si baserà su una o più delle predette disposizioni e avverrà nel caso concreto. Infine occorre richiamare i principi generali del diritto delle obbligazioni di cui agli artt. 1175 c.c. (comportamento secondo correttezza) e 1375 c.c. (esecuzione di buona fede) che trovano applicazione soprattutto nelle situazioni straordinarie e imprevedibili.

Sicuramente sarebbe auspicabile una soluzione collettiva tra le parti del contratto, soprattutto se si considera la situazione straordinaria e la conseguente insicurezza sul piano normativo. Non si può però escludere che la problematica verrà decisa davanti alle autorità giudiziarie competenti, e si vedrà per quale soluzione propenderanno i giudici. Ovviamente occorre bilanciare le disposizioni particolari con le norme del codice civile e interpretare tutte le disposizioni alla luce della situazione particolare di emergenza.

Avv. dott. Lorenz Michael Baur e Avv. dott. Janis Noel Tappeiner